Международный эксперт - партнер EnterInvest: Белорусские торговые центры имеют недоработки в концепциях


В июле в Минске побывал эксперт в области развития торговой недвижимости, глава департамента консалтинга Стокгольмского офиса международной компании DTZ Тобиас Фроберг. Оказавшись в белорусской столице с целью оценки рынка по приглашению компании EnterInvest, шведский специалист посетил ряд торговых центров и высказал свое мнение о состоянии местного ритейла и прогноз его дальнейшего развития.

Г-н Тобиас, исходя из вашего опыта работы в России, Китае, Швеции как бы вы оценили текущую ситуацию в сегменте розничной торговли в Беларуси? 

На основании того, что мне успели показать наши партнеры из компании EnterInvest в Минске – а это торговые центры «Корона», «Арена Сити», «Европа», «Экспобел» - могу провести параллели с региональными городами России начала 2000-х годов. Ситуация была похожа на ту, что сложилась сейчас в Беларуси. Не было ни крупных международных ритейлеров, ни большого числа известных иностранных брендов. Были объекты, реализованные, скажем так, по особому, славянскому стандарту. Примерно это я наблюдаю сейчас в вашей стране.

Существует своего рода классический путь, по которому развивался сектор коммерческой недвижимости во всех странах: от открытых рынков к no-name павильонам и далее к современным торговым центрам. По моим оценкам, Минск находится где-то посередине этого пути.

Что, по Вашему мнению, необходимо развивать в белорусском торговом ритейле сегодня?

На мой взгляд, практически все в торговых центрах, которые я посетил, требует развития. Проекты имеют немало очевидных ошибок с точки зрения концепций. Это касается и архитектуры, и расположения арендаторов. Неэффективно используются существующие торговые площади, часто есть ошибки в зонировании магазинов, например, неверно расположены входы\выходы, лестницы между этажами и так далее. Расположение категорий и групп товаров несколько отстает от того, как это принято делать по европейским стандартам, да и в современных московских магазинах. Налицо и узость ассортимента, особенно в категории fresh-продукции (овощи-фрукты). Совершенно очевидно, что белорусским ритейлерам стоит расширять ассортимент продуктов, наращивать число поставщиков.

Отметил для себя, что магазины, которые у вас называют гипермаркетами, на самом деле ими не являются. В Европе «гипермаркет» - это объект, где соотношение food и non-food (продовольственные и непродовольственные товары – одежда, косметика, бытовые приборы) составляет равные пропорции. В Беларуси же то, что преподносят как гипермаркет, является фактически большим супермаркетом.

Тем не менее, многие проекты в торговой недвижимости показывают неплохие показатели доходности...

Думаю, ситуация продлится до тех пор, пока к вам не придут международные девелоперы и не предложат более совершенные концепции, где будет все учтено. Существующие белорусские торговые центры начнут терять своих клиентов, потребитель будет перемещаться в более комфортные и интересные для него объекты.

Что касается доходности белорусских ТЦ: на мой взгляд, владельцы минских торговых центров должны анализировать существующие концепции и находить способы повышения выручки с квадратного метра. Как я говорил ранее, существующая доходность будет, скорее всего, снижаться с приходом новых международных игроков на этот рынок.

Каков ваш прогноз развития торгового ритейла в Минске в ближайшие годы?

Потенциал у местного рынка немалый. Появление современных торговых центров в Беларуси, приход крупных брендов – вопрос времени.
На мой взгляд, владельцам существующих торговых объектов необходимо всерьез задуматься о том, как они будут конкурировать с новыми международными игроками, имеющими более совершенные и проверенные временем форматы, налаженные связи с широким кругом глобальных поставщиков и более «глубокий карман», позволяющий терпеливо захватывать новые рынки.


Справка: Тобиас Фроберг - работает над проектом развития крупнейшего в Таллине торгового центра площадью 160 тыс. кв.м. и проектом застройки центра Стокгольма. Наиболее интересный опыт Тобиаса состоит в развитии торговых центров МЕГА в 2000-х в СНГ и Китае. Под его руководством было построено более 2 млн. кв. м. коммерческой недвижимости в крупнейших городах России. В настоящий момент занимает должность главы департамента консалтинга в Стокгольмском офисе международной компании DTZ. DTZ – одна из крупнейших в мире консалтинговых компаний в сфере недвижимости. В 208 представительствах компании DTZ, которые расположены в 52 странах мира, работают 47000 сотрудников. В Беларуси партнером DTZ выступает компания EnterInvest.